关于企业置换土地使用权税收处理问题的规定

现代社会,发展都少不了资金的支持。不论是个人,还是国家。在城镇化的路上,政府选择将土地进行招标、拍卖、挂牌。也就是俗称的招拍挂。以此来取得土地使用权的土地使用金。顾名思义,土地使用金就是土地使用权是成交价,也是政府预算外的重要资金来源。那么2018最新土地出让金返还政策是什么呢。下面就让小编带大家了解一下吧

发文单位:上海市财政局、地方税务局

2018最新土地出让金返还政策

文  号:沪地税地[1995]52号

其实政策主要针对了4种情况:

发布日期:1995-11-20

1、对开发企业为政府建造学校、幼儿园等公共配套设施而取得土地金返还款的处理意见。

  随着土地使用制度改革,大量的土地进入市场,当前有较多企业,在现代企业制度试点、转换经营机制和“三废”市政动迁等,利用土地级差,采取将本身使用的国有土地进行置换,现对有关税收处理问题作如下规定:

有的人认为,应该视同销售。都是买土地使用,就该征收土地增值税、营业税、企业所得税。但也有点则认为。企业开发商建造的学校啊幼儿园等是公共配套设施,且是无偿赠与政府的。与土地出让金返还并不挂钩。所以那些税也不该征收

  一、企业通过政府出让土地使用权并与受让方签订动拆迁补偿合同取得的补偿收入,属于土地出让金的部分,主要用于“七通一平”及补偿企业的损失等,可暂缓征收营业税,免征土地增值税。

2、对开发企业取得土地出让金返还用于“七通一平”基础设施工程的处理意见。

  二、企业通过补缴土地出让金直接转让土地使用权的,应按规定征收营业税和土地增值税。但考虑原有税收政策的连续性,对营业税可扣除市政“七通一平”费用和停工损失后的余额计征,其停工损失每年按在册人均定额核定,现暂定为每人每年1.5万元。土地增值税可扣除补缴土地出让金(指由企业支付,如属于受让方支付的不得扣除)、市政“七通一平”费用和销售税金后的余额,按分档税率计征。

一部分认为开发企业就是建筑总承包人。应同建筑总承包人一样缴纳企业所得税与营业税。另一部分则认为七通一平”基础设施工程是分别承包给了施工队和相关部门。开发企业就不用在缴纳

  三、对列入市政“三废”迁建,国家和市政重点工程动迁计划的企业,转让土地使用权取得的收入,可暂缓征收营业税,免征土地增值税。对现代企业制度试点企业和属于市政府立项批准转换经营机制、移地重建或被兼并的特殊项目,转让土地使用权取得的收入,应征的土地增值税,经财税机关审核后,实行先征后退。

3、对一些外来的开发企业将土地出让金返还款直接汇入集团总公司或其他关联企业的,是否计入开发企业应纳税所得额出现了不同的意见。

  四、企业提供土地并按国家规定作价投资联营,从联营体税后分得的利润作为投资损益处理的,不征营业税和土地增值税。如果企业采取参建、联建、合作建房等形式以土地使用权换得房产,同时未用货币结算的,应按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定,由主管税务机关对其换取的房产价值进行核定后,视同土地使用权转让收入征收营业税(扣除项目可参照第二条),暂缓征收土地增值税。

4、对开发企业取得土地出让金返还款计算缴纳土地增值税的处理意见。

  五、企业以土地和房产与外商合作经营,其土地和房产不作投资,也未发生转让,对税后分得的利润可凭主管外商投资企业的税务机关出具证明,不征营业税。如果无证明或者属于税前分得的利润以及其他不论何种名义取得的收入,应作租赁收入征收营业税,其中房产部分取得的收入还应征收房产税。

一种意见认为,开发企业为政府建造的学校、幼儿园等公共配套设施取得的土地出让金返还款,除视同销售收入计算征收土地增值税外,对其他开发企业取得的土地出让金返还款,实质是政府给予企业土地价款的优惠折让,所以,在土地增值税清算时,应将土地出让金返还款抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。而另一种意见则认为,既然将开发企业土地出让金返还款作企业所得税的应税收入处理,那么在土地增值税清算时,也应按收入处理,就不应抵减开发成本、费用。此外,对于将土地出让金返还款汇入集团总公司或其他关联企业的开发企业,由于未实际收到财政的返还款,所以此项收入既不能作为土地增值税的计税收入,也不能抵减开发企业的开发成本和费用。

  六、关于企业所得税的征收问题。对企业从出让土地使用权取得的补偿收入,列入市政“三废”迁建、国家和市重点工程动迁计划的企业转让土地使用权取得的收入,现代企业制度试点企业和属于市政府立项批准转换经营机制、移地重建或兼并的特殊项目,转让土地使用权取得的收入,可由财税机关审核后暂免征企业所得税,对其他转让土地使用权取得的收入,按照国家有关财务制度规定,扣除相关的成本、费用、税金和损失后的余额,应转作其他业务利润计征企业所得税。

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  七、以上企业是指除房地产开发企业以外的内资企业,对机关、团体、事业单位有类似置换土地使用权的情况,可比照办理。

  八、本规定自1995年1月1日起执行,其中营业税以取得收入日期为依据,土地增值税以签订土地使用权转让合同日期为依据。

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